Tassi e costi totali
TAN, TAEG, Euribor, IRS, spread e costi accessori: cosa pesa davvero sul mutuo dopo la surroga.
surroga mutuo confronto
Surroga del mutuo: confronta le offerte e calcola se conviene davvero
Tassi, TAEG, costi accessori, requisiti e tempi della portabilità spiegati passo dopo passo, con calcolatori gratuiti per fare i conti sul tuo mutuo.
- Come confrontare TAN, TAEG e costi accessori senza farsi ingannare
- Requisiti, documenti e tempi della surroga secondo l'art. 120-quater del TUB
- Calcolatori per rata, risparmio mensile e punto di pareggio
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Requisiti, limiti e rimborso
Chi può fare la surroga, quali limiti esistono, come funziona il rimborso e cosa cambia con detrazioni e penali.
Calcolatori e confronto prodotti
Strumenti e metodi per calcolare rata, risparmio e pareggio e per mettere a confronto più offerte di surroga.
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Come calcolare se conviene la surroga: risparmio, pareggio e interessi
Metodo passo passo per calcolare la convenienza della surroga: rata attuale e nuova, risparmio mensile e totale, punto di pareggio e quando la differenza di tasso è troppo piccola.
Tassi e costi totali
Quanto costa la surroga del mutuo: spese, imposte e costi che restano
Quanto costa davvero la surroga del mutuo: cosa è gratuito per legge, quali costi possono restare (polizze, conto, liquidità aggiuntiva) e come calcolare il risparmio netto.
Tassi e costi totali
Surroga da variabile a fisso o da fisso a variabile: come decidere
Quando conviene usare la surroga per passare da tasso variabile a fisso, o viceversa. Rischi, esempi numerici, cap e criteri per scegliere in base al proprio budget.
Requisiti, limiti e rimborso
Requisiti per la surroga del mutuo: chi può farla e cosa valuta la banca
Chi può chiedere la surroga del mutuo, quali requisiti valuta la banca subentrante (reddito, immobile, storia creditizia) e quando la richiesta può essere rifiutata.
Tassi e costi totali
Surroga mutuo confronto: come scegliere l'offerta giusta
Come confrontare le offerte di surroga del mutuo: tasso, TAEG, costi accessori, tipo di tasso e tempi. Un metodo in sei passaggi per decidere con i numeri.
Requisiti, limiti e rimborso
Surroga mutuo: tempi e passaggi dalla richiesta all'atto
Come si svolge la surroga del mutuo passo per passo: richiesta, istruttoria, rapporto tra le due banche, atto notarile e tempi. Cosa fare se ci sono ritardi.
Strumenti
Calcolatore di convenienza della surroga
Confronta la rata attuale con quella della nuova offerta e scopri risparmio mensile, pareggio e risparmio totale.
Calcolatore della rata del mutuo
Calcola rata mensile, interessi totali e piano di ammortamento di un mutuo a tasso costante.
Costi di un mutuo di sostituzione
Stima imposta sostitutiva e spese fisse quando l'operazione non è una surroga pura, per esempio se chiedi più capitale.
Checklist dei documenti per la surroga
Spunta i documenti da preparare prima di chiedere la surroga del mutuo alla nuova banca.
Surroga, rinegoziazione, sostituzione e altre strade a confronto
| Operazione | Come funziona | Adatta a chi | Punti di attenzione |
|---|---|---|---|
| Surroga (portabilità) | Una nuova banca estingue il mutuo con la banca originaria e subentra nell'ipoteca, senza costi a carico del cliente (art. 120-quater TUB). | Chi vuole migliorare tasso o tipo di tasso mantenendo lo stesso capitale residuo. | La nuova banca valuta comunque reddito, storia creditizia e immobile; le polizze e i prodotti abbinati restano da confrontare. |
| Rinegoziazione con la stessa banca | Si modificano tasso, durata o tipo di tasso del contratto esistente, con un accordo con la propria banca. | Chi vuole evitare il cambio di banca e ha un buon rapporto con l'istituto. | Non è un diritto: la banca decide le condizioni, e possono esserci spese di istruttoria o un nuovo atto. |
| Surroga con liquidità | Si trasferisce il mutuo e si chiede anche una somma aggiuntiva alla nuova banca. | Chi ha bisogno di fondi per ristrutturare o per altre spese e vuole un'unica rata. | La parte aggiuntiva non è una surroga pura: possono tornare imposta sostitutiva, perizia e costi notarili. |
| Mutuo di sostituzione | Si accende un mutuo nuovo con altra banca per estinguere quello vecchio, con nuova ipoteca. | Chi non rientra nei requisiti della surroga, per esempio per cambio di intestatari. | Costi notarili, imposte e ipoteca nuova; il vecchio mutuo può prevedere penali di estinzione. |
Domande frequenti
Che cos'è la surroga del mutuo?
È il trasferimento del mutuo da una banca a un'altra senza dover cancellare l'ipoteca e farne una nuova. La nuova banca subentra nelle garanzie del vecchio finanziamento e il cliente non paga commissioni, penali o spese di istruttoria, perché lo prevede l'articolo 120-quater del Testo unico bancario.
La surroga costa qualcosa?
Per legge la surroga pura è gratuita per il cliente: niente spese notarili, istruttoria, perizia o penali di estinzione. Possono però restare costi collegati a prodotti accessori, come polizze o conto corrente, e spese se chiedi liquidità aggiuntiva.
Quanto tempo ci vuole?
I tempi dipendono dalla collaborazione tra le due banche e dalla completezza dei documenti. La norma prevede un termine entro il quale la banca originaria deve completare le operazioni, con una penale a favore del cliente in caso di ritardo. Chiedi sempre alla nuova banca un calendario indicativo.
Posso fare la surroga se ho un mutuo a tasso variabile?
Sì, la surroga è possibile con mutui a tasso fisso, variabile o misto, e permette anche di cambiare tipo di tasso. Il nuovo mutuo può avere condizioni diverse dal vecchio, ma il capitale trasferito è quello ancora da restituire.
Qual è la differenza tra TAN e TAEG?
Il TAN è il tasso di interesse nominale annuo applicato al capitale. Il TAEG include invece anche i costi obbligatori collegati al finanziamento, come spese di gestione e polizze richieste, ed è per questo l'indicatore migliore per confrontare offerte diverse.
Chi decide se concedere la surroga?
Il diritto del cliente di trasferire il mutuo non obbliga la nuova banca a concederlo: quest'ultima valuta reddito, affidabilità creditizia e valore dell'immobile come per un qualsiasi finanziamento. La vecchia banca invece non può opporsi.
Conviene sempre cambiare banca?
No. Conviene quando il risparmio sulla rata e sul costo totale supera gli eventuali costi residui e rispecchia le tue esigenze di stabilità. Con pochi anni residui o una differenza di tasso piccola il vantaggio può essere minimo.
Dove trovo informazioni ufficiali?
Sui siti della Banca d'Italia, dell'Arbitro Bancario Finanziario, dell'Agenzia delle Entrate e su Normattiva per il testo di legge. Ogni banca deve inoltre consegnarti il PIES, il documento personalizzato con tutte le condizioni dell'offerta.
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