Quanto costa la surroga del mutuo: spese, imposte e costi che restano
Quanto costa davvero la surroga del mutuo: cosa è gratuito per legge, quali costi possono restare (polizze, conto, liquidità aggiuntiva) e come calcolare il risparmio netto.
La surroga pura del mutuo è gratuita per il cliente: la legge esclude commissioni, penali e spese di istruttoria, e le spese notarili per l'atto di surrogazione restano a carico della banca subentrante. Questo non significa che il nuovo finanziamento non abbia costi: restano il tasso, le polizze e i prodotti abbinati eventualmente richiesti, e tornano spese e imposte se chiedi più denaro di quello che devi restituire. Vediamo voce per voce che cosa paghi e che cosa no.
Che cosa dice la legge
L'articolo 120-quater del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993) disciplina la surrogazione nel mutuo, introdotta nell'ordinamento con le riforme del 2007 e poi integrata. Il principio è che il mutuatario può trasferire il finanziamento a un'altra banca senza il consenso di quella originaria, e il trasferimento non comporta oneri per il cliente. Il nuovo contratto conserva la garanzia ipotecaria tramite annotazione, quindi non è necessario cancellare e iscrivere una nuova ipoteca. Per il testo aggiornato fai riferimento a Normattiva.
Voci di costo: che cosa resta e che cosa no
| Voce | Surroga pura | Se chiedi liquidità aggiuntiva |
|---|---|---|
| Spese di istruttoria | Non a carico del cliente | Possono tornare sulla parte aggiuntiva |
| Perizia dell'immobile | Non a carico del cliente | Possibile costo |
| Spese notarili | A carico della banca subentrante | Possono essere dovute per il nuovo atto |
| Imposta sostitutiva | Di norma non dovuta | Dovuta sulla parte di nuovo finanziamento |
| Penale di estinzione al vecchio mutuo | Esclusa | Può esserci in alcuni casi |
| Polizze (incendio, vita) | Dipendono dall'offerta | Dipendono dall'offerta |
| Conto corrente | Dipende dall'offerta | Dipende dall'offerta |
| Spese di incasso rata | Indicate nel PIES | Indicate nel PIES |
La colonna sulla liquidità aggiuntiva è prudente: ogni banca struttura il prodotto a modo suo, quindi la verifica va fatta sul PIES.
I costi nascosti più comuni
Anche se la surroga è gratuita, il prezzo complessivo può cambiare per effetto di costi collegati:
- Polizza scoppio e incendio. Spesso richiesta dalla banca per tutelare l'immobile. Se già ne hai una, verifica se resta valida; puoi anche proporne una esterna, a condizioni equivalenti.
- Polizza vita o tutela del reddito. Di solito facoltativa: se la banca la richiede per ottenere un tasso agevolato, il suo costo entra nel confronto.
- Conto corrente. Alcune offerte legano il tasso più basso all'apertura di un conto e all'accredito dello stipendio.
- Spese di gestione e incasso. Indicate nel PIES come costi periodici.
- Costi sul vecchio mutuo. Chiedi il conteggio estintivo per sapere se ci sono voci residue, come interessi maturati o rate in scadenza.
Come si calcola il risparmio netto
Il metodo è semplice: risparmio netto = (interessi residui del mutuo attuale − interessi residui del nuovo mutuo) − costi accessori totali del nuovo mutuo + costi accessori che non pagheresti più sul vecchio.
Esempio illustrativo con 140.000 euro e 22 anni residui: interessi residui attuali circa 74.730 euro a 4,20%, nuovi circa 49.540 euro a 2,90%. Differenza circa 25.190 euro. Se sul nuovo mutuo sono richiesti costi accessori per 280 euro l'anno e sul vecchio ne pagavi 120, la differenza è 160 euro l'anno, cioè 3.520 euro in 22 anni. Risparmio netto circa 21.670 euro. Prova a ripetere il calcolo con i tuoi dati nel calcolatore di convenienza.
Quando la surroga non è pura
Se chiedi 20.000 euro in più per una ristrutturazione, o se cambi intestatari, la banca può impostare un mutuo di sostituzione. Allora tornano imposta sostitutiva (0,25% per l'abitazione principale, 2% per le altre abitazioni secondo le regole generali), spese di istruttoria, perizia e notaio. Stima i costi con lo strumento per il mutuo di sostituzione e valuta se non convenga tenere separata la richiesta di liquidità. La guida a surroga, rinegoziazione e sostituzione spiega le differenze.
Il tempo è un costo: i ritardi
Un aspetto spesso trascurato è la durata della pratica. Finché la surroga non si perfeziona continui a pagare la rata del vecchio mutuo al vecchio tasso, quindi ogni settimana di ritardo riduce il risparmio. Per questo conviene presentare subito una documentazione completa (vedi la checklist dei documenti) e chiedere alla nuova banca una stima dei tempi. La normativa prevede, in caso di ritardi della banca originaria nel completare le operazioni, una penale a favore del cliente: i dettagli sono nella guida sui tempi della procedura.
Cosa fare se la banca chiede spese
Se la nuova banca ti chiede spese che la legge pone a suo carico, chiedi per iscritto su quale base. Puoi rivolgerti alla banca stessa, e se non risolvi presentare reclamo e, dopo, ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario. Conserva sempre la corrispondenza, il PIES e il contratto.
Domande frequenti
La nuova banca può farmi pagare la perizia?
Nella surroga pura no, la legge esclude spese di qualsiasi genere a carico del cliente per l'operazione. Se la richiesta riguarda una parte di finanziamento aggiuntivo, la situazione cambia.
Devo pagare la penale di estinzione alla vecchia banca?
Nella surroga la legge la esclude. Vale per i mutui di ogni epoca, perché la surrogazione è un diritto a sé, diverso dall'estinzione anticipata ordinaria.
Le polizze sono obbligatorie?
Dipende dall'offerta. La polizza incendio è molto frequente, quella vita no. Se è richiesta, puoi di solito sceglierla sul mercato purché abbia caratteristiche equivalenti.
Fonti
- Normattiva — D.Lgs. 385/1993, art. 120-quater
- Agenzia delle Entrate — imposta sostitutiva sui finanziamenti
- Arbitro Bancario Finanziario — ricorsi e reclami
