Surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo: le differenze

Surroga, rinegoziazione e sostituzione sono tre modi per cambiare le condizioni di un mutuo, ma hanno regole e costi diversi. La surroga trasferisce il mutuo a un'altra banca senza spese per il cliente e senza il consenso della banca originaria. La rinegoziazione modifica il contratto con la stessa banca, d'accordo con lei. La sostituzione consiste nell'accendere un mutuo nuovo, anche con altra banca, per estinguere il vecchio: è un'operazione più costosa perché comporta nuova ipoteca e nuovo atto. Scegliere bene può far risparmiare migliaia di euro.

Surroga (portabilità)

È disciplinata dall'articolo 120-quater del Testo unico bancario. La nuova banca estingue il debito residuo e subentra nell'ipoteca esistente (annotazione, non nuova iscrizione). Per il cliente non ci sono commissioni, penali, spese di istruttoria o notarili. Il vecchio creditore non può opporsi. Il limite principale è che la nuova banca deve comunque approvare la richiesta e che il capitale trasferito è, in linea di principio, il debito residuo.

Rinegoziazione

La rinegoziazione avviene con la stessa banca: si modifica il tasso, la durata, il tipo di tasso (per esempio da variabile a fisso) o altre condizioni. Non è un diritto del cliente, ma un accordo: la banca può accettare, rifiutare o proporre condizioni diverse. In alcuni periodi di forte aumento dei tassi, per i mutui a tasso variabile sono state introdotte misure straordinarie o accordi di settore per consentire il passaggio al fisso; se ti interessa, verifica se siano in vigore al momento sul sito della Banca d'Italia o dell'ABI. Spese e imposte dipendono dalla forma dell'accordo: una semplice modifica con scrittura privata può costare poco o nulla, ma conviene farsi indicare tutte le voci per iscritto.

Mutuo di sostituzione

Si ha quando si stipula un nuovo mutuo, con la stessa o con un'altra banca, per estinguere quello esistente. Il nuovo contratto richiede nuova ipoteca (o la sua modifica), atto notarile e, di norma, imposta sostitutiva e costi di istruttoria e perizia, a meno di un regime di favore. La sostituzione è la soluzione quando non si rientra nello schema della surroga: cambio di intestatari, immobile diverso, importo aggiuntivo rilevante o altre esigenze particolari. Per l'estinzione del mutuo originario possono valere le regole sulle penali (vedi la guida su estinzione anticipata e penali).

Tabella di confronto

Aspetto	Surroga	Rinegoziazione	Sostituzione
Con chi	Altra banca	Stessa banca	Stessa o altra banca
Consenso banca originaria	Non necessario	Necessario	Non necessario ma si estingue il vecchio mutuo
Spese per il cliente	Escluse per legge	Dipendono dall'accordo	Imposte, notaio, perizia, istruttoria
Ipoteca	Annotazione, resta la stessa	Resta, con eventuale modifica	Nuova iscrizione
Cambio importo	In linea di principio no	Possibile se concordato	Possibile
Tempi	Settimane	Variabili	Settimane o più

Come scegliere: un albero decisionale

Vuoi solo migliorare tasso o tipo di tasso e mantenere il capitale residuo? Valuta la surroga.
Preferisci non cambiare banca e hai un buon rapporto con l'attuale? Chiedi una rinegoziazione, ma confrontala con la surroga: una offerta concorrente è un buon argomento di negoziazione.
Devi aggiungere fondi, cambiare intestatari o l'immobile? Probabilmente serve una sostituzione o una surroga con liquidità; leggi surroga con liquidità: costi.
Hai avuto ritardi o segnalazioni? Le chance dipendono dalla banca; considera di consultare un professionista.

Esempio illustrativo

Hai 150.000 euro residui e 25 anni (300 rate). Supponiamo un tasso del 3,50%: rata circa 750,94 euro. Se con la surroga ottieni un tasso del 2,90% la rata scende a circa 703,54 euro, risparmio di circa 47,40 euro al mese, senza costi. Se per la stessa operazione tramite sostituzione dovessi pagare 2.400 euro tra imposte e spese, il risparmio mensile resterebbe uguale ma dovresti recuperare i 2.400 euro: serviranno circa 51 mesi di risparmio (2.400 / 47,40 = 50,6) per arrivare al pareggio. Dati ipotetici, utili a capire come i costi cambiano la convenienza.

Errori comuni

Confondere surroga e sostituzione e quindi accettare costi non dovuti.
Non confrontare la rinegoziazione con le offerte esterne.
Allungare la durata durante la rinegoziazione senza considerare gli interessi totali.
Ignorare gli effetti fiscali, come la detrazione degli interessi: vedi detrazione interessi dopo la surroga.

Domande frequenti

La rinegoziazione è gratuita?

Non sempre. Dipende dalle condizioni proposte dalla banca: chiedi un preventivo scritto di tutte le spese prima di accettare.

Posso fare la surroga e subito dopo una rinegoziazione?

In teoria sì, ma è utile concentrare le decisioni: una volta trasferito il mutuo, la nuova banca può avere politiche proprie sulle modifiche.

Il mutuo di sostituzione è sempre più caro?

Di norma ha più costi, ma può essere l'unica strada se non si rientra nella surroga. Calcola sempre il punto di pareggio.

Fonti

Normattiva — D.Lgs. 385/1993
Banca d'Italia — guida ai mutui
ABI — iniziative di settore sui mutui