Estinzione anticipata del mutuo e penali: cosa dice la legge
Come funziona l'estinzione anticipata totale o parziale del mutuo, quando la penale è esclusa per legge, che differenza c'è con la surroga e come chiedere il conteggio estintivo.
Il mutuatario può rimborsare in anticipo, in tutto o in parte, il mutuo. Per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007 da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili o per attività economiche o professionali, la legge esclude la penale di estinzione anticipata (articolo 120-ter del Testo unico bancario). Per i contratti più vecchi esistono compensi per l'estinzione ridotti da accordi di settore. Nella surroga, invece, la penale è comunque esclusa perché l'operazione è un diritto del cliente.
Tre operazioni da non confondere
- Estinzione totale: restituisci tutto il debito residuo, per esempio con denaro proprio o vendendo la casa.
- Estinzione parziale: versi una somma extra che riduce il capitale; con la banca concordi se ridurre la durata o la rata.
- Surroga: il debito è estinto dalla nuova banca che subentra nel finanziamento, senza oneri per il cliente.
Dal punto di vista contabile, in tutti i casi viene azzerata o ridotta la posizione verso la banca originaria, ma cambiano regole e costi.
Cosa dice il Testo unico bancario
L'articolo 120-ter stabilisce la nullità di qualsiasi patto che preveda una penale o un compenso per l'estinzione anticipata dei mutui stipulati per le finalità indicate e dalle persone fisiche. Il divieto è stato introdotto dal decreto Bersani-bis (D.L. 7/2007, convertito dalla L. 40/2007). Per i mutui stipulati prima di quella data, le banche applicavano compensi onnicomprensivi, e successivi accordi tra associazione bancaria e istituzioni li hanno ridotti; per l'importo applicabile al tuo contratto devi guardare le condizioni contrattuali o chiedere alla banca. Il testo aggiornato della legge è consultabile su Normattiva.
Il conteggio estintivo
Per sapere quanto devi restituire, chiedi alla banca il conteggio estintivo: indica il capitale residuo, gli interessi maturati fino alla data di estinzione, eventuali spese e importi accessori. La richiesta è gratuita e va fatta per iscritto o dall'area riservata. L'importo è valido per una data precisa, perché gli interessi maturano ogni giorno: se versi dopo, l'importo cambia.
| Elemento del conteggio | Cosa rappresenta |
|---|---|
| Capitale residuo | Quota di capitale non ancora restituita |
| Interessi maturati | Interessi dall'ultima rata alla data di estinzione |
| Spese e oneri | Eventuali costi previsti dal contratto |
| Penale o compenso | Se dovuti, in base all'epoca e al tipo di contratto |
| Totale da versare | Somma alla data indicata |
Estinzione parziale: come funziona
Con l'estinzione parziale riduci il capitale e puoi scegliere, d'accordo con la banca, tra due strade: mantenere la rata e accorciare la durata oppure mantenere la durata e ridurre la rata. In genere la prima soluzione fa risparmiare più interessi, perché il capitale si azzera prima. Verifica nel contratto la forma della richiesta e l'importo minimo eventuale.
Esempio numerico illustrativo
Hai 100.000 euro residui al 3,00% con 20 anni e rata 554,60 euro. Dopo il quinto anno versi 15.000 euro in più. Il debito residuo dopo 60 rate è circa 80.300 euro (calcolo approssimato); dopo il versamento diventa circa 65.300 euro. Se mantieni la rata di 554,60 euro, il mutuo finirà in circa 140 mesi anziché 180: risparmi circa 40 mesi di rate e una parte di interessi. Se invece mantieni la durata, la rata scende a circa 451 euro. I numeri sono indicativi e dipendono dai calcoli della banca.
Estinzione anticipata e surroga: come si combinano
Se hai liquidità disponibile, potresti valutare se estinguere parte del mutuo prima di fare la surroga, riducendo il capitale da trasferire. Può essere utile se la riduzione fa scendere il rapporto tra debito e valore dell'immobile e migliora lo spread offerto. Non è un obbligo e non sempre conviene: considera di non impiegare tutta la liquidità, mantenendo un fondo per le emergenze. Per i dettagli sui tempi leggi tempi e passaggi della surroga, mentre per il costo complessivo vedi quanto costa la surroga.
Consigli pratici
- Chiedi sempre il conteggio estintivo scritto prima di versare.
- Verifica data di stipula e finalità del mutuo, perché da queste dipende la penale.
- Prima di un versamento extra, controlla le condizioni su riduzione di durata o di rata.
- Dopo l'estinzione totale, ottieni la quietanza e la cancellazione dell'ipoteca: l'adempimento è curato dalla banca e dal notaio secondo le regole in vigore, ma conviene verificarne il completamento.
- Conserva tutta la documentazione per eventuali detrazioni fiscali.
Domande frequenti
Posso estinguere in anticipo senza avvisare la banca?
Serve una comunicazione formale con le modalità previste dal contratto, in modo che la banca calcoli l'importo preciso.
Dopo l'estinzione l'ipoteca sparisce da sola?
La cancellazione dell'ipoteca ha una propria procedura: la banca deve rilasciare l'assenso e la cancellazione viene eseguita secondo la normativa. Verifica che sia stata completata.
Pago imposte per estinguere in anticipo?
L'estinzione anticipata in sé non comporta di norma un'imposta specifica per il cliente, ma se la sostituisci con un nuovo mutuo possono valere imposte e spese: vedi la guida su surroga, rinegoziazione e sostituzione.
Fonti
- Normattiva — D.Lgs. 385/1993, art. 120-ter; D.L. 7/2007
- Banca d'Italia — informazioni per la clientela
- Arbitro Bancario Finanziario — controversie su penali e conteggi
