Importo, durata e rapporto rata-reddito: i limiti della surroga

Nella surroga il capitale che puoi trasferire è, in linea di principio, il debito residuo, e la durata si negozia con la nuova banca entro limiti legati all'età, al reddito e alle sue politiche interne. Non esiste un'unica regola di legge sulla durata massima o sul rapporto tra rata e reddito: sono criteri di prudenza applicati dalle banche, in coerenza con le disposizioni di vigilanza sulla valutazione del merito creditizio. Questa guida spiega quali limiti incontrerai e come ragionarci.

Capitale: il debito residuo

La surroga riguarda il debito ancora da restituire alla data dell'operazione. Quel capitale viene versato dalla nuova banca alla vecchia. Se hai bisogno di una somma ulteriore (per esempio per lavori in casa) la parte in più non rientra nella surroga pura e può comportare costi: la guida a surroga con liquidità mostra come valutarla. Per conoscere il capitale esatto chiedi alla banca originaria il conteggio estintivo, che comprende anche eventuali interessi maturati e rate in scadenza.

Durata: cosa si può cambiare

Con la nuova banca puoi concordare una durata diversa da quella residua. Riducendola, la rata sale e gli interessi totali scendono; allungandola, la rata scende ma gli interessi totali crescono. Vincoli frequenti:

Durata massima della banca, spesso espressa in anni totali (per esempio, un tetto di 30 o 40 anni; il valore dipende dall'istituto).
Età del richiedente a fine mutuo, perché alcune banche fissano un'età massima alla scadenza.
Tipo di reddito: i lavoratori con contratto stabile hanno più margine di quelli con reddito variabile.
Prodotto scelto: alcuni prodotti a tasso fisso o con particolari agevolazioni hanno limiti propri.

LTV: il rapporto tra debito e valore dell'immobile

Il loan-to-value (LTV) è il rapporto tra capitale finanziato e valore dell'immobile, spesso espresso in percentuale. Se il debito residuo è 90.000 euro e l'immobile vale 200.000 euro, l'LTV è 45%. Un LTV basso è favorevole: dà alla banca maggior garanzia e può portare a spread migliori. Nella surroga, a distanza di anni dall'acquisto, l'LTV è spesso più basso di quello iniziale perché il debito è sceso, quindi questo può essere un vantaggio negoziale. Il valore dell'immobile viene verificato con la perizia, che nella surroga pura non è a carico del cliente.

Rapporto rata/reddito

Le banche valutano quanta parte del reddito netto è assorbita dalle rate di tutti i finanziamenti. Non c'è una soglia di legge unica; molte banche applicano limiti interni, spesso intorno a un terzo del reddito netto, ma il valore varia. Non va dimenticato che per la nuova banca conta anche la rata sostenibile in scenari di aumento dei tassi, soprattutto per i mutui variabili.

Parametro	Cosa succede se aumenta	Cosa succede se diminuisce
Durata	Rata più bassa, interessi totali più alti	Rata più alta, interessi totali più bassi
Capitale	Rata più alta	Rata più bassa
Tasso	Rata più alta	Rata più bassa
LTV	Meno garanzie, spread più alto	Più garanzie, spread più basso
Reddito	Più spazio per la rata	Meno spazio

Esempio numerico illustrativo

Hai 110.000 euro residui e 15 anni. Al 2,90% la rata è circa 754,36 euro. Allungando la durata a 20 anni, allo stesso tasso, la rata scende a circa 604,57 euro, ma gli interessi complessivi salgono da circa 25.785 euro (754,36 × 180 − 110.000, cioè 25.785) a circa 35.096 euro. In sostanza risparmi circa 150 euro al mese ma paghi circa 9.311 euro di interessi in più. Se il tuo reddito netto è di 2.800 euro, la rata a 15 anni pesa circa 27%, quella a 20 anni circa 22%. Valuta quale equilibrio preferisci.

Come ragionare sulla durata in una surroga

Parti dalla rata che oggi paghi: se è sostenibile, valuta di non allungare, usando il risparmio del tasso per ridurre gli interessi totali o accorciare.
Se la rata attuale è troppo pesante, un allungamento moderato può essere una scelta, ma calcola gli interessi in più.
Considera la possibilità di fare estinzioni parziali in futuro se hai liquidità, compatibilmente con le condizioni del contratto.
Tieni conto dell'età: una durata che arriva oltre la pensione richiede più cautela.

Prova le simulazioni con il calcolatore della rata e confrontale con la guida al confronto delle offerte.

Domande frequenti

Posso allungare il mutuo con la surroga?

In molti casi sì, d'accordo con la nuova banca, nei limiti delle sue politiche. Ricorda che gli interessi totali aumentano.

Posso ridurre la durata?

Sì. La rata aumenta ma il costo totale cala. È una buona soluzione se il reddito è migliorato.

Esiste un LTV massimo per la surroga?

Dipende dalla banca e dal prodotto. Poiché il debito residuo è in genere inferiore all'originale, spesso l'LTV è più favorevole di quello dell'acquisto.

Fonti

Banca d'Italia — disposizioni di vigilanza sul credito ai consumatori e merito creditizio
Normattiva — D.Lgs. 72/2016 sul credito immobiliare ai consumatori
ABI — dati e materiali sul credito alle famiglie