Surroga mutuo confronto: come scegliere l'offerta giusta
Come confrontare le offerte di surroga del mutuo: tasso, TAEG, costi accessori, tipo di tasso e tempi. Un metodo in sei passaggi per decidere con i numeri.
Per confrontare davvero due offerte di surroga non basta guardare il tasso più basso: bisogna mettere a confronto, a parità di capitale residuo e di durata, il TAEG, il tipo di tasso, i costi accessori (polizze, conto corrente, spese di incasso) e la rata risultante. La surroga pura è gratuita per legge, quindi il vantaggio si misura quasi interamente sul costo del nuovo finanziamento rispetto a quello che stai già pagando. Questa guida ti dà un metodo ordinato per farlo.
Che cosa stai confrontando davvero
La surroga, o portabilità, permette di trasferire il mutuo a un'altra banca senza cancellare l'ipoteca e senza spese a carico tue (articolo 120-quater del Testo unico bancario). La nuova banca estingue il debito residuo e al suo posto subentri tu come debitore verso di lei. Il confronto quindi non è tra due mutui nuovi, ma tra il mutuo che hai oggi e le alternative per il debito che ti resta.
Questo cambia il punto di partenza. Il mutuo attuale ha già un capitale residuo, un numero di rate rimaste e un tasso: sono i tre dati da usare per tutte le simulazioni. Se confronti le offerte usando importi e durate originali ottieni numeri che non c'entrano con la tua situazione. Recupera quindi l'ultimo piano di ammortamento o chiedi alla tua banca il conteggio del debito residuo.
Sei passaggi per confrontare le offerte
- Fissa i tre parametri. Capitale residuo, anni rimasti, rata attuale. Tutte le offerte vanno simulate con gli stessi valori.
- Chiedi il PIES. Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato è il documento personalizzato che ogni banca deve consegnare e contiene TAN, TAEG, importo della rata e costi. È l'unico confronto davvero omogeneo.
- Leggi il TAEG, non solo il TAN. Il TAEG include i costi obbligatori collegati al mutuo; ne parliamo nella guida su TAN, TAEG e ISC.
- Scegli il tipo di tasso. Fisso, variabile, misto o con cap hanno profili di rischio diversi: vedi la guida su fisso o variabile nella surroga.
- Somma i costi accessori. Polizze, conto corrente, spese di incasso rata e gestione pratica possono ridurre il vantaggio apparente.
- Calcola il risparmio. Usa il calcolatore di convenienza per ottenere risparmio mensile, totale e punto di pareggio.
Una griglia semplice per mettere in fila le offerte
| Voce | Offerta A | Offerta B | Mutuo attuale |
|---|---|---|---|
| Tipo di tasso | da compilare | da compilare | da compilare |
| TAN | da compilare | da compilare | da compilare |
| TAEG | da compilare | da compilare | da compilare |
| Rata mensile | da compilare | da compilare | da compilare |
| Costi accessori annui | da compilare | da compilare | da compilare |
| Interessi totali residui | da compilare | da compilare | da compilare |
Compila la griglia con i dati dei PIES, non con quelli pubblicitari. La riga più importante è l'ultima: gli interessi totali che pagherai da qui a fine mutuo, perché una rata più bassa ottenuta allungando la durata può costare di più nel complesso.
Esempio numerico illustrativo
Immagina un debito residuo di 140.000 euro con 22 anni rimasti. Con un tasso attuale del 4,20% la rata è di circa 813,37 euro e gli interessi residui sono circa 74.730 euro. Con una nuova offerta al 2,90% la rata scende a circa 717,96 euro e gli interessi residui a circa 49.540 euro. Il risparmio è di circa 95,41 euro al mese e di circa 25.190 euro in totale.
Ora aggiungi un costo accessorio: se la nuova banca richiede una polizza da 250 euro l'anno e un conto con 60 euro di canone annuo, in 22 anni si aggiungono 6.820 euro (310 euro per 22 anni). Il risparmio scende a circa 18.370 euro, ancora positivo ma sensibilmente ridotto. I valori sono esempi, non offerte reali: servono a mostrare perché i costi accessori vanno inseriti nel calcolo.
Errori da evitare
- Confrontare solo i tassi pubblicizzati, che spesso valgono per profili ideali e per specifici rapporti tra importo e valore dell'immobile.
- Ignorare la durata. Allungare gli anni abbassa la rata ma fa crescere gli interessi totali.
- Dimenticare i prodotti abbinati, come conto corrente, carta o polizze, che incidono sul TAEG.
- Non verificare la validità dell'offerta. I tassi cambiano e l'offerta ha una durata limitata indicata nel documento.
- Decidere senza confrontare almeno tre preventivi o senza valutare anche la rinegoziazione con la banca attuale.
Quando chiedere aiuto
Se il mutuo è cointestato, se l'immobile ha situazioni catastali particolari, se hai avuto ritardi nei pagamenti o se la differenza di tasso è piccola e la convenienza dubbia, parlane con un consulente indipendente o con un notaio. Un professionista può chiarirti anche gli effetti fiscali, come la detrazione degli interessi passivi. Per approfondire le regole sul trasferimento leggi i requisiti della surroga.
Domande frequenti
La surroga conviene con pochi anni residui?
Dipende dal capitale rimasto. Con pochi anni e un capitale basso il risparmio in euro può essere modesto, anche con una buona differenza di tasso. Calcola il risparmio totale e valuta se compensa il tempo e le pratiche necessarie.
Posso confrontare offerte di banche diverse nello stesso giorno?
Sì, ed è consigliabile. I tassi dipendono dai parametri di mercato e vengono aggiornati con frequenza, quindi confronti fatti a distanza di settimane non sono omogenei.
Il confronto cambia se voglio passare da variabile a fisso?
Sì. In quel caso devi confrontare anche il rischio: una rata fissa più alta oggi può proteggerti da rialzi futuri. Il calcolo semplice a tasso costante non cattura questo aspetto.
Fonti
- Banca d'Italia — guide sulla trasparenza e sui mutui
- Normattiva — testo del Testo unico bancario, art. 120-quater
- Arbitro Bancario Finanziario — tutela in caso di controversie con la banca