Surroga da variabile a fisso o da fisso a variabile: come decidere
Quando conviene usare la surroga per passare da tasso variabile a fisso, o viceversa. Rischi, esempi numerici, cap e criteri per scegliere in base al proprio budget.
La surroga non serve solo a trovare un tasso più basso: permette anche di cambiare tipo di tasso. Passare dal variabile al fisso conviene soprattutto a chi vuole una rata prevedibile e teme nuovi rialzi; passare dal fisso al variabile può convenire a chi può sopportare oscillazioni della rata e cerca un costo iniziale più basso. La scelta dipende meno dalle previsioni sui mercati, che nessuno può fare con certezza, e più dalla tua capacità di sostenere una rata più alta.
Come funzionano i due tipi di tasso
Nel tasso fisso la rata resta uguale per tutta la durata, salvo eventuali scelte contrattuali diverse. Il tasso è legato di norma all'IRS, il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, più uno spread della banca. Nel tasso variabile la rata si adegua periodicamente a un parametro di mercato, tipicamente l'Euribor, più lo spread: se il parametro sale la rata sale, se scende la rata scende. Esistono anche il tasso misto, che consente di passare da una modalità all'altra in date prestabilite, e il variabile con cap, che fissa un tetto massimo al tasso.
La guida su Euribor, IRS e spread approfondisce i parametri. Qui ci concentriamo sulla decisione.
Da variabile a fisso: quando ha senso
Passare al fisso può avere senso se:
- la rata variabile attuale è vicina al limite di ciò che il tuo bilancio può sostenere;
- non hai margine per assorbire aumenti di alcune decine o centinaia di euro al mese;
- vivi una fase della vita in cui il reddito è meno flessibile (figli piccoli, un solo stipendio, attività autonoma);
- preferisci pianificare per anni con un importo certo.
Il prezzo da pagare: il fisso di partenza può essere più alto del variabile del momento. Stai di fatto comprando una assicurazione contro i rialzi, e come ogni assicurazione ha un costo.
Da fisso a variabile: quando ha senso
Il passaggio al variabile può essere valutato se:
- hai un fisso stipulato in un periodo di tassi alti e il variabile attuale è nettamente più basso;
- hai riserve di liquidità per far fronte a eventuali rialzi;
- prevedi di estinguere il mutuo in tempi relativamente brevi;
- l'offerta prevede un cap che limita il rischio.
Attenzione però: un risparmio iniziale può ridursi o sparire se il parametro sale. Fai sempre una simulazione di stress, come quella nell'esempio seguente.
Esempio numerico illustrativo
Prendi 100.000 euro residui e 20 anni. Per semplicità considera tassi costanti per l'intera durata (in realtà il variabile cambia). A un tasso del 3,00% la rata è circa 554,60 euro; al 4,00% circa 605,98 euro; al 5,00% circa 659,96 euro; al 2,50% circa 529,90 euro.
Supponiamo che oggi il variabile sia 2,50% e il fisso offerto 3,50%. Con il variabile la rata è 529,90 euro. Se il tasso variabile salisse al 5,00%, la rata diventerebbe 659,96 euro, cioè circa 130 euro in più ogni mese (659,96 meno 529,90). Con il fisso al 3,50% la rata sarebbe circa 580,00 euro, stabile. Il fisso costa circa 50 euro in più al mese rispetto al variabile iniziale, ma ti protegge da un aumento di 130 euro. Sono numeri illustrativi: servono a capire quale scenario il tuo budget tollera, non a prevedere i tassi futuri.
Tabella di sintesi
| Criterio | Fisso | Variabile | Variabile con cap |
|---|---|---|---|
| Prevedibilità della rata | Alta | Bassa | Media |
| Costo iniziale | Spesso più alto | Spesso più basso | Intermedio |
| Rischio rialzi | Escluso | A carico del cliente | Limitato al tetto |
| Beneficio se i tassi scendono | Nessuno, salvo nuova surroga | Immediato | Immediato |
| Adatto a chi | Vuole certezza | Ha margine di bilancio | Cerca compromesso |
La surroga come strumento di aggiustamento
Un vantaggio della portabilità è che non ti vincola per sempre. Se scegli un tasso e le condizioni di mercato cambiano molto, puoi valutare una nuova surroga, perché la legge esclude penali e spese a tuo carico. Naturalmente servono sempre una nuova istruttoria e il rispetto dei requisiti della banca subentrante. Leggi anche i requisiti della surroga e la guida alle differenze con rinegoziazione e sostituzione.
Checklist per decidere
- Calcola la rata massima che puoi sostenere senza stress, non quella media.
- Simula la rata con tassi più alti di 1 e 2 punti percentuali.
- Valuta quanti anni mancano alla fine del mutuo: meno anni, meno esposizione.
- Chiedi alla banca se è previsto un cap e a quale livello.
- Confronta il TAEG, non soltanto il TAN.
Domande frequenti
Posso tornare al fisso dopo aver scelto il variabile?
Sì, con una nuova surroga o rinegoziazione, ma dovrai ottenere una nuova approvazione e le condizioni saranno quelle del momento.
Il tasso misto è una buona via di mezzo?
Può esserlo, ma verifica le finestre in cui è possibile cambiare modalità e le condizioni applicate al momento del cambio, che sono indicate nel contratto.
Il cap è gratuito?
In genere è incorporato nello spread o nel tasso, quindi ha un costo implicito. Chiedi di vederlo nel PIES.
Fonti
- Banca d'Italia — guida ai mutui e indicazioni sulla trasparenza
- Normattiva — art. 120-quater del Testo unico bancario
- European Money Markets Institute — amministratore dell'Euribor
