Euribor, IRS e spread: come si forma il tasso del mutuo
Come si compone il tasso di un mutuo: Euribor per il variabile, IRS per il fisso e spread della banca. Spiegazione chiara con esempi numerici per capire le offerte di surroga.
Il tasso di un mutuo si ottiene sommando due elementi: un parametro di mercato e lo spread della banca. Per il tasso variabile il parametro è di norma l'Euribor, per il tasso fisso è l'IRS (Interest Rate Swap, chiamato anche Eurirs) di durata corrispondente. Lo spread è il margine che la banca aggiunge a copertura di costi, rischio e guadagno ed è l'unica componente davvero negoziabile. Capire questa struttura aiuta a confrontare offerte di surroga che sembrano diverse ma lo sono meno di quanto appaia.
La formula di base
Tasso applicato = parametro di riferimento + spread.
Se il parametro è 2,00% e lo spread 1,20 punti percentuali, il tasso è 3,20%. Nel variabile il parametro viene rilevato a intervalli stabiliti dal contratto (tipicamente mensili, trimestrali o semestrali) e la rata si aggiorna di conseguenza; nel fisso il parametro è rilevato una volta, al momento della stipula, e resta bloccato.
Per questo motivo, in una surroga, due offerte possono avere tassi iniziali simili ma comportamenti futuri molto diversi: quello che conta nel variabile è lo spread, perché il parametro è uguale per tutti; nel fisso conta il tasso complessivo offerto, che include già il parametro del giorno.
Euribor: il parametro del variabile
L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è un tasso di riferimento sul mercato monetario dell'area euro, pubblicato per diverse scadenze, come uno, tre o sei mesi. È amministrato dall'European Money Markets Institute (EMMI) e viene influenzato, indirettamente, dalle decisioni di politica monetaria della Banca centrale europea. Nei mutui variabili italiani si usa di solito l'Euribor a uno o tre mesi, con una media del mese precedente o un valore puntuale: i dettagli sono nel contratto.
Il valore del parametro cambia nel tempo e può anche essere negativo. Alcuni contratti prevedono una clausola che impedisce che il tasso complessivo scenda sotto lo spread (il cosiddetto floor): verificala nel PIES e nel contratto.
IRS: il parametro del fisso
L'IRS è il tasso dei contratti di scambio di tassi di interesse. Per i mutui a tasso fisso le banche usano l'IRS con scadenza pari alla durata del mutuo (per esempio 20 anni), pubblicato quotidianamente. Più la durata è lunga, di solito, più il parametro riflette le aspettative di mercato di lungo periodo. Poiché il fisso incorpora il parametro del giorno in cui viene fissato il tasso, offerte raccolte in date diverse non sono confrontabili.
Lo spread: dove si gioca il confronto
Lo spread dipende da profilo del cliente, rapporto tra importo e valore dell'immobile, durata, politiche commerciali della banca e prodotti abbinati. A parità di parametro, uno spread più basso significa una rata più bassa. Per confrontare offerte di surroga puoi usare questo trucco: porta tutte le offerte alla stessa data e verifica quanto parametro e quanto spread sono contenuti nel tasso. Se la banca non lo esplicita, chiedilo.
| Componente | Tasso fisso | Tasso variabile |
|---|---|---|
| Parametro | IRS di durata corrispondente | Euribor (1, 3 o 6 mesi) |
| Quando si rileva | Alla stipula | A ogni scadenza indicata in contratto |
| Spread | Incorporato nel tasso | Esplicito e costante |
| Effetto sulla rata | Nessuno nel tempo | Segue il parametro |
Esempio numerico illustrativo
Immagina un mutuo variabile con spread 1,30% su un capitale residuo di 100.000 euro e 20 anni rimasti. Se il parametro vale 1,70%, il tasso è 3,00% e la rata circa 554,60 euro. Se il parametro sale al 2,70% il tasso diventa 4,00% e la rata circa 605,98 euro: circa 51,38 euro in più al mese. Se scende allo 0,70% il tasso è 2,00% e la rata scende (circa 505,88 euro). I valori del parametro sono ipotetici e non rappresentano previsioni.
L'esempio mostra che con spread uguale la differenza tra offerte è nulla, mentre con spread diversi la distanza tra le rate resta costante nel tempo. Ridurre lo spread di 0,30 punti, per esempio, vale in media qualche decina di euro al mese su un capitale come questo.
Come usare questa conoscenza in una surroga
- Chiedi per ogni offerta il parametro e lo spread, oltre al tasso.
- Se il mutuo è variabile, confronta gli spread a parità di parametro.
- Se il mutuo è fisso, confronta i tassi nello stesso giorno.
- Controlla l'eventuale floor o cap indicato.
- Simula la rata con parametri più alti di 1 e 2 punti percentuali per vedere se la tolleri.
Per la scelta tra fisso e variabile vedi anche surroga da variabile a fisso, mentre per le voci di costo che si sommano al tasso c'è la guida sui costi accessori.
Domande frequenti
Dove trovo il valore aggiornato dell'Euribor e dell'IRS?
Sui siti istituzionali e finanziari che pubblicano i tassi di riferimento, tra cui quello dell'EMMI per l'Euribor. Non riportiamo qui valori attuali perché cambiano ogni giorno.
Lo spread si può negoziare?
Sì, entro certi limiti. Spesso dipende dal rapporto tra importo e valore dell'immobile, dal reddito e dai prodotti che accetti di abbinare.
L'Euribor può essere negativo?
Sì, è già avvenuto in passato. Il contratto stabilisce se il tasso complessivo può scendere sotto lo spread.
Fonti
- European Money Markets Institute — Euribor
- Banca d'Italia — guida "Il mutuo in parole semplici"
- Banca centrale europea — politica monetaria nell'area euro
