Surroga con liquidità: quanto costa chiedere più capitale

La surroga con liquidità è un'operazione in cui, oltre a trasferire il debito residuo, si chiede alla nuova banca una somma in più, per esempio per lavori in casa. La parte di debito residuo resta una surroga; la somma aggiuntiva è invece un nuovo finanziamento e di solito comporta costi che nella surroga pura non ci sono: imposta sostitutiva, istruttoria, perizia e spese notarili. Conviene soltanto se il costo complessivo, calcolato con attenzione, resta inferiore a quello di un prestito separato.

Come funziona

La nuova banca eroga un importo pari al debito residuo, che usa per estinguere il vecchio mutuo, più la somma richiesta, che ti accredita. Nella pratica il contratto può presentarsi come un unico mutuo o come due operazioni collegate, e il confine tra le due parti dipende da come la banca struttura il prodotto. Per questo il PIES deve distinguere con chiarezza costi e condizioni di ciascuna parte: chiedi che sia così.

L'articolo 120-quater del Testo unico bancario riguarda la surrogazione del debito residuo; la parte di capitale in più non è coperta dalla gratuità e segue le regole ordinarie dei nuovi finanziamenti.

Quali costi possono tornare

Voce	Surroga pura	Parte di liquidità aggiuntiva
Istruttoria	Non a carico del cliente	Possibile, dipende dall'offerta
Perizia	Non a carico del cliente	Possibile
Notaio	A carico della banca	Spesso a carico del cliente per la parte nuova
Imposta sostitutiva	Di norma non dovuta	Dovuta sulla somma aggiuntiva
Polizze	Dipendono dall'offerta	Dipendono dall'offerta

Per stimare imposta e spese puoi usare lo strumento sul mutuo di sostituzione. L'imposta sostitutiva ordinaria è 0,25% per l'abitazione principale e 2% per altre abitazioni: verifica l'aliquota e le condizioni sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Esempio di confronto illustrativo

Hai 140.000 euro residui a 22 anni e hai bisogno di 20.000 euro per lavori. Due scenari ipotetici:

Scenario A, unico mutuo da 160.000 euro a 22 anni al 3,30% (tasso ipotetico che include il rischio della parte nuova). Rata circa 853,25 euro; interessi totali circa 65.257 euro; costi aggiuntivi stimati 2.200 euro.
Scenario B, surroga pura di 140.000 euro al 2,90% più prestito separato di 20.000 euro al 4,50% in 10 anni. Rata per i primi 10 anni circa 925,23 euro (717,96 + 207,28); poi circa 717,96 euro. Interessi totali circa 54.414 euro (49.540 + 4.873).

Nello scenario B gli interessi complessivi sono inferiori di circa 10.843 euro, ma nei primi dieci anni la rata mensile è più alta di circa 72 euro (925,23 contro 853,25). Il confronto non è perfettamente omogeneo, perché nello scenario A l'importo extra viene restituito in 22 anni invece che in 10, quindi un pezzo della differenza dipende dalla durata. Per un confronto equo, chiedi alla banca anche una versione del mutuo con la parte extra a durata più breve. I numeri sono inventati per mostrare il metodo.

Alternative alla liquidità in surroga

Prestito personale separato: più rapido, senza ipoteca, ma con tassi in genere più alti e durata minore.
Mutuo di ristrutturazione o finanziamento finalizzato se i lavori hanno agevolazioni specifiche.
Risparmi o fondo emergenze, se disponibili, per evitare nuovo debito.
Surroga pura ora e richiesta di liquidità più avanti, quando i costi sono più chiari.
Rinegoziazione con la banca attuale con aumento dell'importo (vedi surroga, rinegoziazione e sostituzione).

Quando conviene

Quando il tasso del mutuo unico è sensibilmente inferiore a quello di un prestito personale per lo stesso importo.
Quando i costi aggiuntivi sono modesti rispetto alla somma richiesta.
Quando il tuo rapporto debito/valore dell'immobile resta contenuto.
Quando preferisci una rata unica e stabile.

Quando non conviene

Se la parte aggiuntiva è piccola e i costi fissi la rendono cara.
Se allunghi la durata solo per mantenere la rata bassa e paghi molti più interessi.
Se la somma serve a un bisogno che potrebbe essere coperto con risparmi.
Se rinunci a un tasso agevolato sul debito esistente.

Effetti fiscali

La detrazione degli interessi passivi per l'abitazione principale riguarda il mutuo per l'acquisto: la parte aggiuntiva potrebbe non beneficiarne. Valuta con un commercialista o un CAF e leggi la guida sulla detrazione degli interessi.

Domande frequenti

La liquidità si ottiene con la stessa rapidità della surroga?

Non sempre: la parte aggiuntiva richiede una valutazione propria e può allungare i tempi.

Posso chiedere la liquidità a una banca diversa?

Sì, ma servirebbe una seconda ipoteca o un finanziamento non garantito: i costi cambiano.

È meglio un'unica rata?

Dipende. L'unica rata è comoda, ma il confronto va fatto sul costo totale e sulla durata di ciascuna parte.

Fonti

Normattiva — D.Lgs. 385/1993, art. 120-quater
Agenzia delle Entrate — imposta sostitutiva sui finanziamenti
Banca d'Italia — informazioni per i consumatori