Calcolatori e confronto prodotti
Come si calcola la rata del mutuo: ammortamento alla francese spiegato
La formula della rata del mutuo con ammortamento alla francese, come si divide tra interessi e capitale, con esempi numerici e consigli per simulare una surroga.
In Italia la gran parte dei mutui usa l'ammortamento alla francese: la rata è costante, ma la sua composizione cambia ogni mese, con una quota di interessi che diminuisce e una quota di capitale che aumenta. La rata si calcola con la formula rata = capitale × i / (1 − (1 + i)^−n), dove i è il tasso mensile e n il numero di rate. Conoscerla ti permette di verificare le offerte, simulare una surroga e capire perché i primi anni sono quelli in cui si pagano più interessi.
La formula passo passo
- Converti il tasso annuo (TAN) in tasso mensile: i = TAN / 12. Con 3,00% annuo, i = 0,25% = 0,0025.
- Calcola il numero di rate: n = anni × 12. Per 30 anni, n = 360.
- Applica la formula: rata = capitale × i / (1 − (1 + i)^−n).
Per 200.000 euro al 3,00% in 30 anni la rata è circa 843,21 euro. Puoi verificarla con il calcolatore della rata, che mostra anche il piano per anno.
Come si divide la rata
Ogni mese gli interessi si calcolano sul capitale residuo: interessi = capitale residuo × i. La quota di capitale è la rata meno gli interessi. Nel caso dell'esempio, alla prima rata gli interessi sono 200.000 × 0,0025 = 500 euro e la quota capitale è circa 343,21 euro. Con il passare del tempo il capitale residuo scende, gli interessi diminuiscono e la quota capitale cresce.
Sempre nell'esempio, dopo 12 rate il debito residuo è circa 195.824 euro, e dopo 120 rate (10 anni) circa 152.040 euro. In dieci anni hai restituito poco meno di 48.000 euro di capitale pur avendo pagato in totale circa 101.185 euro di rate (843,21 × 120): la differenza, circa 53.200 euro, è fatta di interessi. Ecco perché nei primi anni il risparmio da una surroga è più alto.
Effetto di tasso e durata
Per un capitale di 150.000 euro in 25 anni, a titolo illustrativo:
| Tasso annuo | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 2,50% | circa 672,93 | circa 51.878 |
| 3,00% | circa 711,32 | circa 63.395 |
| 3,50% | circa 750,94 | circa 75.281 |
| 4,00% | circa 791,76 | circa 87.527 |
Ogni 0,50 punti in più valgono circa 40 euro al mese e circa 12.000 euro di interessi totali su questo capitale e questa durata. Per la durata vale il discorso opposto: allungare riduce la rata ma aumenta gli interessi complessivi, come mostra la guida sui limiti di importo e durata.
Ammortamento alla francese e alternative
| Piano | Rata | Interessi totali | Quando si trova |
|---|---|---|---|
| Alla francese | Costante | Intermedi | È il più diffuso nei mutui italiani |
| All'italiana | Decrescente (quota capitale costante) | Più bassi | Meno comune, rata iniziale più alta |
| Con preammortamento | Solo interessi per un periodo | Più alti se prolungato | Nei mutui in costruzione o con erogazione a stati di avanzamento |
La maggior parte delle offerte di surroga adotta il piano alla francese, ma verifica sempre il piano di ammortamento allegato.
Come usare la formula in una surroga
- Ricava il capitale residuo e le rate rimaste dal tuo piano attuale.
- Calcola la rata che avresti al nuovo tasso con le stesse rate residue.
- Calcola gli interessi residui: rata × numero di rate − capitale.
- Confronta con quelli del mutuo attuale: la differenza è il risparmio lordo.
- Sottrai i costi accessori e valuta il risultato.
Un controllo utile: se la rata della banca differisce molto dal tuo calcolo, può dipendere da una diversa convenzione di calcolo (per esempio anno commerciale di 360 giorni) o da spese di incasso incluse. Chiedi chiarimenti. Per l'uso pratico del risultato vedi come calcolare se conviene la surroga.
Errori frequenti quando si controlla la rata
Chi prova a ricalcolare la rata a mano si imbatte spesso in piccole differenze rispetto al piano della banca. Le cause più comuni sono tre. La prima è usare un tasso annuo diviso 12 quando la banca applica una diversa convenzione di calcolo dei giorni. La seconda è dimenticare le spese di incasso rata, che vengono sommate alla rata di capitale e interessi e compaiono a parte nel PIES. La terza è arrotondare il tasso mensile: con 360 rate anche una differenza di pochi decimali sul tasso produce qualche euro di scostamento sul totale. Se la differenza supera pochi euro al mese, chiedi alla banca di mostrarti il calcolo.
Cosa guardare nel piano di ammortamento della banca
- La data della prima rata e la periodicità.
- La quota di interessi e di capitale di ogni rata.
- Il tipo di tasso e la sua eventuale revisione.
- Le spese di incasso o altre voci addebitate a ogni rata.
- Il debito residuo a ciascuna scadenza, utile per eventuali estinzioni parziali.
Domande frequenti
Perché pago più interessi all'inizio?
Perché gli interessi si calcolano sul capitale residuo, che all'inizio è massimo. Man mano che il capitale scende, la quota di interessi diminuisce.
La rata cambia se il tasso è fisso?
No, con il tasso fisso e l'ammortamento alla francese la rata resta costante per tutta la durata. Con il variabile cambia a ogni revisione.
Posso calcolare la rata del variabile?
Puoi simulare la rata con il tasso attuale, ma si aggiornerà quando cambia il parametro, quindi è solo una stima.
Fonti
- Banca d'Italia — guida "Il mutuo in parole semplici"
- Normattiva — D.Lgs. 72/2016, credito immobiliare ai consumatori
- ABI — materiali sul credito immobiliare
