Surroga mutuo: tempi e passaggi dalla richiesta all'atto

La surroga si svolge in sequenza: scelta dell'offerta, richiesta alla nuova banca, istruttoria e perizia, scambio di informazioni con la banca originaria, delibera, atto notarile ed estinzione del vecchio mutuo. I tempi complessivi dipendono dalla velocità delle banche e dalla completezza dei documenti, e in genere si misurano in settimane; la legge prevede però un termine entro cui la banca originaria deve completare le operazioni, con un indennizzo per il cliente in caso di ritardo.

Le fasi, una per una

Confronto e scelta dell'offerta. Raccogli i PIES e scegli la proposta più conveniente, come spiegato nella guida al confronto delle offerte.
Richiesta formale. Presenti alla nuova banca la domanda con i documenti: identità, reddito, contratto di mutuo, ultimi pagamenti (vedi la checklist).
Istruttoria e perizia. La banca valuta reddito e storia creditizia e, se richiesto, fa stimare l'immobile da un perito. Nella surroga pura il costo non è a tuo carico.
Richiesta alla banca originaria. La nuova banca chiede al vecchio creditore la conferma del debito residuo e le informazioni necessarie per estinguere il mutuo.
Delibera e offerta definitiva. La banca delibera e ti consegna il contratto con le condizioni definitive.
Atto di surrogazione. Si firma davanti al notaio (o con scrittura privata autenticata) e il nuovo creditore subentra nell'ipoteca, con spese notarili a carico della banca.
Estinzione e primo pagamento. La nuova banca versa il debito residuo alla banca originaria; da quel momento paghi la nuova rata, secondo il piano di ammortamento.

Cosa prevede la norma sui tempi

L'articolo 120-quater del Testo unico bancario stabilisce che la banca originaria deve collaborare all'operazione e che, se la procedura non si perfeziona entro il termine di trenta giorni dalla richiesta della banca subentrante, la banca originaria è tenuta a risarcire il cliente con un importo commisurato al valore del finanziamento per ogni mese o frazione di ritardo. Il testo esatto, e l'eventuale aggiornamento della misura, si verifica su Normattiva. La penale non è a carico del cliente e ha funzione di stimolo a concludere l'operazione.

Nella pratica i tempi totali, dalla domanda alla firma, variano da banca a banca: alcune istruttorie si chiudono in poche settimane, altre richiedono più tempo se servono integrazioni documentali o la perizia.

Tabella dei tempi: dove si perde tempo

Fase	Cosa può rallentarla	Come prevenire
Documenti	Mancanza di buste paga o visure	Prepara tutto prima della richiesta
Perizia	Disponibilità del perito	Rendi l'immobile accessibile nei tempi indicati
Rapporto tra banche	Ritardi nelle comunicazioni	Sollecita per iscritto, tieni traccia delle date
Atto notarile	Agenda del notaio, documenti catastali	Verifica in anticipo la conformità catastale
Delibera	Integrazioni richieste dalla banca	Rispondi subito alle richieste

Esempio illustrativo di calendario

Un calendario ipotetico potrebbe essere: giorno 0 richiesta, giorno 7 perizia, giorno 14 richiesta alla banca originaria, giorno 24 risposta, giorno 30 delibera, giorno 40 atto, giorno 45 estinzione. Con questo ritmo il vecchio mutuo continua a essere pagato per circa un mese e mezzo: se la differenza di rata è di 95 euro al mese, ogni mese di ritardo equivale a circa 95 euro di risparmio non ancora incassato. Sono tempi di esempio, non garantiti.

Cosa fare se la procedura si blocca

Chiedi alla nuova banca un aggiornamento scritto con le date delle richieste inviate alla vecchia banca.
Se il ritardo dipende dalla banca originaria, sollecita per iscritto con PEC o raccomandata e conserva la ricevuta.
Ricorda che, per la normativa, è la banca originaria a rispondere del ritardo verso di te: verifica le condizioni applicabili sul testo di legge.
Se non ottieni risposta, presenta reclamo alla banca e, in seguito, ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario.
Valuta se mantenere valida l'offerta o chiedere una proroga, perché le condizioni hanno una scadenza.

Cosa non cambia durante la procedura

Fino alla firma continui a pagare regolarmente le rate alla banca originaria: un ritardo di pagamento in questa fase può compromettere la pratica e peggiorare la tua storia creditizia. Dopo la firma, verifica che il vecchio mutuo risulti estinto e che l'ipoteca sia annotata a favore del nuovo creditore. Per il tuo archivio conserva il contratto, l'atto e il nuovo piano di ammortamento. Per le regole sulla rata e sui rimborsi dopo la surroga puoi leggere anche estinzione anticipata e penali.

Domande frequenti

Devo andare dal notaio di persona?

Sì, o tramite un procuratore, per la firma dell'atto: la scelta del notaio avviene in accordo con la banca subentrante, che ne sostiene le spese.

Devo avvisare la banca originaria?

È la nuova banca a contattare la vecchia. Puoi comunque comunicare tu l'intenzione di surrogare, ma non è un passaggio necessario.

Quanto dura la pratica?

Non esiste una durata garantita: dipende dalle banche. La norma fissa un termine per le operazioni della banca originaria e un indennizzo in caso di ritardo.

Fonti

Normattiva — art. 120-quater TUB, termini e indennizzo
Notariato — informazioni sull'atto notarile
Arbitro Bancario Finanziario — ricorso in caso di ritardi